3 cách thức kinh doanh nhà trọ cho thuê từ nhà cũ dưới đây sẽ là những kinh nghiệm quý báu cho những ai đang và sẽ đầu tư theo hướng cải tạo nhà cũ cho thuê tạo dòng tiền ổn định.
Việc cải tạo nhà cho thuê nhìn chung sẽ có 3 dạng cơ bản và mỗi cách sẽ có những thách thức khác nhau. Vì vậy nhà đầu tư nên lựa chọn phương thức phù hợp với mình nhất.
1. Dạng thuê nguyên căn nhà cũ – cải tạo lại – cho thuê lẻ
Đây là mô hình nhiều người làm nhất nhờ có ưu điểm ít vốn nhất trong các mô hình, nếu làm tốt thì tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư cao nhất (30% – trên 100%/năm). Tuy nhiên, đây cũng là mô hình mà ranh giới lời – lỗ rất gần nhau.
Ví dụ căn nhà có 10 phòng, đầu tư vào 200 triệu đồng, cho thuê đầy phòng có thể có lợi nhuận 15 triệu/tháng ~ 90%/năm, nhưng trống 2 phòng là hòa vốn, 3 phòng là lỗ. Bên cạnh đó, đòi hỏi NĐT phải có tư duy, kỹ năng cải tạo sửa chữa nhà tốt hơn chủ nhà, và khả năng cho thuê giá cao hơn người chủ nhà.
Một điểm quan trọng nữa mà nhiều người làm mô hình này thất bại chính là việc không tính đến “khấu hao chi phí đầu tư ban đầu”, vì chi phí phần cứng bỏ vào sửa chữa cải tạo nhà người ta thì không lấy lại được, phần thiết bị nội thất bỏ thêm vào sau thời gian thuê cũng hư hỏng kha khá.
Với mô hình này, NĐT thường phải cho thuê mức giá 5- 8 triệu đồng (nếu cho thuê dài ngày), hoặc 8 – 12 triệu (nếu cho thuê ngắn ngày). Phân khúc 8 – 12 triệu gần như “chết đẹp” trong mùa dịch vì không có khách nước ngoài du lịch qua Việt Nam, trong khi người nước ngoài qua Việt Nam làm việc cũng hạn chế. Phân khúc 5- 8 triệu phần lớn đã phải giảm giá từ 10 – 15% so với trước dịch, và tỷ lệ lấp đầy cũng sụt giảm từ 80 – 95% xuống 50 – 90%, do đó cũng chỉ còn rất ít các bạn thật sự giỏi vẫn ổn và trụ lại được.
Theo chuyên gia, thực tế, trước khi dịch bệnh xảy ra, mô hình “thuê nguyên căn nhà cũ – cải tạo lại – cho thuê lẻ” đã không còn “dễ ăn” như thời 2013 – 2018. Nguyên nhân là do: Lượng khách phân khúc này khá giới hạn; Phân khúc 8 – 12 triệu đụng chạm với giá căn hộ chung cư ; Quá nhiều NĐT “mới học vài khóa, chưa từng làm qua” tưởng dễ nhảy vô làm, giành giật thuê nhà bằng mọi giá và tự đẩy giá thuê nguyên căn lên. Đến khi làm không nổi thì lại kiếm các bạn non kinh nghiệm khác sang lại, hoặc nếu phải trả nhà thì chủ nhà lấy luôn giá thuê của các bạn cho thuê tiếp; Một nguyên nhân nữa là chủ nhà nhìn thấy giá cho thuê lẻ các NĐT có thể làm cao quá nên cũng cho thuê nguyên căn cao theo, mà không hiểu giá cho thuê càng cao thì tỷ lệ lấp đầy càng thấp.
2. Dạng chủ nhà tự xây dựng/cải tạo – tự cho thuê
Dạng này có ưu điểm là chủ nhà có thể tự quản lý kiểm soát căn nhà của mình, không phải lệ thuộc hợp đồng thuê, và nếu làm tốt sẽ có thu nhập tốt hơn 20-40% so với cho thuê nguyên căn.
Tuy nhiên, Chủ nhà phải tự bỏ vốn đầu tư ban đầu để xây dựng/cải tạo và phải tự “bỏ công làm lời” để xử lý các vấn đề: Kiếm khách thuê – quản lý khách thuê – bảo trì sửa chữa – chăm sóc khách thuê – chịu rủi ro khi trống phòng. Nếu chủ nhà làm không tốt sẽ vừa tốn tiền đầu tư, vừa mất thời gian, mà thu nhập nhiều khi ít hơn cho thuê nguyên căn. Rõ ràng, muốn kiếm nhiều tiền hơn thì phải bỏ vốn hoặc bỏ công sức ra làm (hoặc bỏ cả 2), không thể có công thức “vừa không phải làm gì – vừa kiếm được nhiều tiền hơn”.
Với dạng này, do ít kinh nghiệm và phải tự bỏ công làm lời, chủ nhà chỉ thường cho thuê giá từ 2- 4,5 triệu đồng/tháng (tùy khu vực). Do là phân khúc giá phù hợp nhất cho nhu cầu ở của đại đa số dân nhập cư, trong mùa dịch chỉ bị ảnh hưởng không đáng kể: Giá cho thuê gần như giữ nguyên hoặc chỉ giảm 10 – 15% trong những tháng cao điểm cách ly, tỷ lệ lấp đầy cũng chỉ sụt giảm nhẹ từ 80 – 100% xuống còn 70 – 95%. Một điểm khác biệt lớn so với các NĐT đi “thuê nhà nguyên Căn – cho thuê lẻ” chính là tính sở hữu, vì dù làm gì thì đây cũng mãi là căn nhà của mình, còn các NĐT đi thuê lại khi kết thúc hợp đồng thuê phải bỏ lại hết phần cứng của căn nhà. Bên cạnh đó, việc trượt giá của đồng tiền làm giá cho thuê phòng tăng thêm, trong khi tiền đầu tư ban đầu không đổi cũng là điểm đáng cân nhắc.
3. Dạng xây dãy phòng trọ cấp 4 – cho Thuê lẻ
Thực tế đây là việc giữ đất trong khi chờ tăng giá hoặc sử dụng cho mục đích khác. Dạng này không những không làm phát triển kiến trúc khu vực, mà còn tạo ra các khu phức tạp về an ninh trật tự, cháy nổ cũng toàn các khu này mà ra. Bên cạnh đó, do xây kiểu tạm bợ nên kết cấu cũng cực kỳ tệ hại, chỉ khai thác được 10-15 năm là gần như xuống cấp phải đập bỏ hết, chưa kể trong quá trình khai thác cũng phải sửa chữa bảo trì liên tục.
Trước đó, NĐT này cũng đã chia sẻ về cách xây nhà trọ 0 đồng từ căn nhà cấp 4, cho thuê và công thức cứ 3 năm lấy lại một phòng. Theo NĐT này, thời điểm đó, anh vay 300 triệu với lãi suất khoảng 10- 11%/năm, kỳ hạn vay 15 năm và có thể trả thêm tiền gốc hàng tháng vào trước mà không bị phạt. Số tiền “Gốc + lãi” phải trả ngân hàng tháng cao nhất khoảng 4,4 triệu, và giảm dần từ từ đến tháng thấp nhất còn khoảng 1,7 – 1,8 triệu (do “lãi phải trả” giảm dần theo số tiền gốc đã trả dần cho ngân hàng hàng tháng).
Việc trượt giá của đồng tiền làm giá cho thuê phòng tăng lên nhanh, trong khi tiền vay xây nhà ban đầu không đổi. ví dụ dễ hình dung về sự trượt giá của đồng tiền: Số tiền làm nhà hơn 400 triệu vào 2004 tương đương với số tiền 1,5 tỷ để làm nhà thời điểm hiện tại. Trong khi chi phí xây dựng vẫn là 400.000.000 như ban đầu, thì giá cho thuê đã tăng từ 800.000 phòng lên 3,5 triệu một phòng. Tiền cho thuê tăng lên, tiền trả ngân hàng lại giảm dần nhờ trả bớt nợ gốc từ từ, nên tiền cho thuê nhà từ năm thứ 3 trở đi về sau gần như không phải bù vào nữa, thậm chí cứ 3-4 năm nhà tôi lại có thể lấy lại 1 phòng để thêm không gian sinh hoạt mà vẫn dư tiền đóng ngân hàng.
HA HOME luôn nỗ lực mang tới những công trình thi công nội thất chung cư, nhà phố, biệt thự cao cấp với giải pháp trọn gói, chuyên nghiệp cho không gian sống hiện đại, sang trọng. Nếu quý khách hàng đang cần một giải pháp nội thất cho tổ ấm của mình hãy liên hệ tới số hotline 0986.885.680 – 0946.118.161 để được hỗ trợ chi tiết.
HA HOME đang có chương trình Sale 5 – 10% cho tất cả khách hàng trong tháng 11/2021 thiết kế,thi công Nội thất & Kiến trúc.Hãy đến với HA HOME, chúng tôi sẽ giúp BẠN thay đổi không gian sống của gia đình BẠN.
HA HOME – TẬN TÂM XÂY DỰNG TỔ ẤM !
HA HOME là công ty thiết kế, thi công Nội thất & Kiến trúc chất lượng,uy tín hàng đầu Việt Nam với sự tin tưởng của hàng ngàn khách hàng khắp mọi nơi trên cả nước. Là đơn vị duy nhất có thể cung cấp đầy đủ trọn gói các sản phẩm dịch vụ từ thiết kế, thi công nội thất đến xây mới, cải tạo, trang trí… Ngoài ra, chúng tôi còn mang đến các sản phẩm Nội thất cao cấp… với những bản thiết kế chi tiết đến hoàn hảo.Hãy đến với HA HOME để có được sự lựa chọn nội thất thông minh nhất!
Thông tin liên hệ:
CÔNG TY TNHH THIẾT KẾ KIẾN TRÚC & NỘI THẤT HA HOME
Hotline: 0986.885.680
TP HỒ CHÍ MINH: Số 9/2 Đặng Văn Bi – Q. Thủ Đức -Tp. HCM
Hotline: 0946.118.161
NAM ĐỊNH: 140 Cầu Đông – P Lộc Vượng – Tp Nam Định
Hotline:0962.739.864
Email: chuhung.hahome@gmail.com – cskh.hahome@gmail.com
Xưởng SX: KCN Chàng Sơn – Thạch Thất – Hà Nội
Hân hạnh được phục vụ quý khách!
